一、案件回放

2012年6月某日，徐某某将汽车停在某某大楼下，被从8楼某单元掉下来的玻璃幕墙碎片砸中。结果，修车花了1.6万元，打电话给物业公司和该单元业主，却没人肯买单。徐某某逐将物业公司和该单元业主告上法庭。因为案子较有代表性，庭审现场爆棚，很多民众前来旁听。庭审中，物业公司方认为，即便要赔偿，也不该他们赔：掉下来的玻璃碎片，属于8楼业主的玻璃幕墙。“玻璃幕墙掉了，直接影响该业主的日常办公，并不影响整栋大楼，所以玻璃幕墙属于该业主专有部分”。

对此，业主代理律师摆出各种证据，据理力争。首先拿出来的是一份业主与物业公司签订的《物业服务合同》。合同规定，由物业公司负责“房屋建筑共有部分的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙缝、外墙面、承重结构等的维修养护和管理”，还出示了一份由物业公司张贴的《关于开展安全自查自纠的通知》，其中写道：“6月某日，由于天气炎热造成外墙玻璃自爆，本大楼某某号单元破碎玻璃掉下，砸坏停放的汽车两辆……”。“既然物业公司通知里都说是“外墙玻璃”，就该属于合同中规定的“共有部分”，属于物业公司维修、养护和管理范围”。开庭持续了一个半小时。当日并未宣布结果，而是决定“定期宣判”。

二、谁之过错

落地玻璃门、玻璃幕墙、玻璃窗……玻璃作为一种建筑材料，美观、时尚，越来越多地被用于建筑当中。不过伴随着大面积玻璃建筑装饰的使用，一旦出现破损，造成人员、财产伤害和损失，相关的赔偿和维修问题却让不少业主、物业公司感到头痛。由于玻璃幕墙涉及到共有和专有的问题，因此，一旦发生纠纷，只能走法律程序，“个案”解决。

据上海市建交委的数据，从1984年联谊大厦最早使用玻璃幕墙以来，截至2012年底，全市共有玻璃幕墙建筑2633幢，其中高层幕墙建筑1500余幢。光“合格玻璃”自爆就3‰，还有其他劣质玻璃产品，以及固定件锈蚀、硅胶老化、外力破坏等原因，这个量就非常大了。那么，玻璃幕墙出现损坏，究竟由谁来维修？玻璃建筑材料应该谁保修？如果是共有墙体，那么就应该是业主或物业公司负责维修，如果是室内结构，则根据它是窗还是墙的划分确定保修期和维修责任人。但对于一些共有部分和业主专有部分重合的情况，处理起来又有难度了。实际上，最令人头痛的还是玻璃幕墙日常维护问题。虽然既有的管理办法已确认业主是第一责任人，但监管和处罚的手段都不够有力。至于业主疏于日常养护、不愿主动检测、不肯及时大修的原因：一方面是因为安全性检测费用昂贵、动辄数百万元，实施大修则往往要全部拆除、重新安装，需筹措经费数千万元；另一方面，法律、法规对落实业主责任的要求约束力不大，针对性不强，使业主规避责任的成本远远小于依法养护的成本。

三、解决之道

针对以上难点，本市于2011年12月28日出台了《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》，自2012年2月1日起施行。

“办法”对玻璃幕墙安全使用的责任人，设立玻璃幕墙专项维修资金，物业服务企业在玻璃幕墙日常使用养护中的作用，保修责任等作了明确的规定。

1.关于业主是玻璃幕墙安全使用的责任人。办法明确，投入使用的既有建筑玻璃幕墙的安全使用和维护的责任由业主承担，其中建筑物为单一业主所有的，该业主为玻璃幕墙安全使用和维护的责任人；建筑物为多个业主共同所有的，各业主为玻璃幕墙安全使用和维护共同责任人，应当共同协商确定一个召集人，牵头负责玻璃幕墙的安全使用。

2. 关于设立玻璃幕墙专项维修资金。办法明确，玻璃幕墙日常维护和更新改造的成本很高，据测算玻璃幕墙建设成本平均占到整个建设项目建安成本的20%，其维修和更新改造资金应在建设时机确保落实。因此，本市公共建筑要设立玻璃幕墙专项维修资金，由建设单位和业主按规定比例缴存至指定专户，建设单位在房屋所有权初始登记前按规定将专项资金缴存至指定专户。业主按规定逐年从物业维修资金中提取玻璃幕墙专项维修资金，直至达到规定缴存比例。

3. 关于物业服务企业在玻璃幕墙日常使用养护中的作用。办法明确，一是业主可以委托具有物业服务资质的单位承担玻璃幕墙的日常维护管理。物业服务单位做好玻璃幕墙日常维护保养，发现玻璃幕墙存在安全使用隐患应当及时提醒业主，督促业主采取措施消除隐患。二是采取应急措施，根据国家《物业管理条例》和本市《上海市居住物业管理规定》的相关规定，明确经检测玻璃幕墙存在安全隐患危及公共安全，业主拒绝履行安全义务时，可以由物业服务企业按照管理规约的规定采取应急措施，通知施工单位进行维修加固，费用从玻璃幕墙专项维修资金中列支。

4. 关于保修责任。办法明确，对施工单位提出延伸服务的要求。施工单位要提供使用维护手册，在五年保修期内按照国家和本市有关规定承担保修义务。同时，为形成类似电梯的售后服务体系，规定施工单位要与业主签订服务协议。

四、有法可依

上述庭审案件中，争议的焦点是玻璃幕墙属于共有部分还是专有部分。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”以及《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》的相关规定，可以认定，上述案件中的玻璃幕墙属业主专有部分，业主应承担安全使用和维护的责任。

五、风险防范

现在，玻璃幕墙专项维修资金缴存和管理办法市建设行政管理部门正在制定中。上述案件中的法律关系难点已经有了明确的定义，作为物业服务企业应该做好日常维护保养、定期检查、防护措施、建议业主投保建筑玻璃幕墙使用的相关责任保险等工作，防范物业管理的风险。（作者系上海安荣物业管理服务有限公司法务部经理）